SMLOUVA O ZAJIŠŤOVÁNÍ  SPRÁVY

 

 

 

…………….s.r.o.

se sídlem  Praha ……,   …………,  PSČ ………….

zastoupená jednatelem společnosti Ing. ……………

IČO: ………….   DIČ: CZ  …………….

Zapsaná v OR odd. …., vložka …………

na straně jedné (dále jen „objednatel „)

a

 

……………. s.r.o.

se sídlem Praha……….,  ……..……..,  PSČ ……..

zastoupená jednatelkou společnosti paní ………………

IČO: ……………..  DIČ :  CZ   ..………

Zapsaná v OR odd. …., vložka  ………..

na straně druhé (dále jen „správce“)

 

Podle příslušných ustanovení obchodního zákoníku, zejména ustanovení § 566 až 575 a  v souladu se zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony  ve znění předpisů pozdějších ( dále jen „zákon“ ), uzavírají smluvní strany tuto:

 

SMLOUVU O ZAJIŠŤOVÁNÍ  SPRÁVY

 

domu s bytovými a nebytovými jednotkami na stavebním pozemku parc.č. …………/… (zastavěná plocha a nádvoří), pod adresou  Praha ……, ………. , nyní zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu Praha-město na LV č…….. pro k.ú. ………., obec Praha, okres Hl.m.Praha (dále jen „dům“).

 

Čl. I.

Předmět smlouvy

1. Předmětem smlouvy je úplné zajišťování správy, provozu a oprav společných částí uvedeného domu (dále jen „správa“ ) a stanovení některých práv, povinností a výkonů činností vyplývajících ze vztahů vlastníků jednotek, společenství vlastníků jednotek a správcem tohoto domu.

 

2. Ode dne, kdy byla objednateli doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka budovy, platí pro vymezení předmětu smlouvy současně příslušná ustanovení předmětného prohlášení vlastníka budovy, která se stávají závazná i pro správce včetně „Pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami“ ( dále jen „Prohlášení vlastníka“ ).

 

3. Pro účely této smlouvy platí též vymezení pojmů podle § 2 zákona.

 

Čl. II.

Práva a povinnosti správce

1.  Správce je povinen poskytovat řádně a včas plnění spojená s výkonem správy a plnit zákonem a touto smlouvou stanovené povinnosti.

2. Při provádění správy správce zajišťuje:

–   provoz domu včetně technických zařízení a společných technických sítí, a to tak, aby tato zařízení a tyto sítě byly provozuschopné a sloužily k jejich řádnému užívání a k řádnému  užívání společných částí domu, bytů a nebytových prostor v domě,

–   údržbu a opravy společných částí domu včetně havarijní služby,

–   revize a opravy rozvodů elektrické energie, svislých a vodorovných rozvodů vody a odpadů odpadních vod, společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního signálu, elektrických sdělovacích zařízení v domě a hromosvodů,

–   prohlídky a čištění komínů,

–   plnění dalších povinností, pokud vyplývají nebo vyplynou objednateli ze zvláštních  právních  předpisů a objednatel o nich správce vyrozumí, přičemž se smluvní strany  dohodnou na eventuální úpravě odměny správce dohodnuté touto smlouvou,

–   administrativní a operativně technickou činnost spojenou se správou domu a vedením příslušné technické a provozní dokumentace k domu.

 

3. V souladu s příslušnými právními předpisy za Společenství vlastníků jednotek v domě vede účetnictví, vypracovává účetní závěrku a přiznání k dani z příjmu právnických osob a postupuje jej objednateli do 20 dnů před lhůtou stanovenou příslušným právním předpisem k jeho předložení.

 

4. Předkládá objednateli nejpozději do ……….. 200…. každého roku návrh plánu výdajů na správu společných částí domu ( tzv. provozní fond ) pro následující rok včetně rezervy na neplánované výdaje, zejména na odstranění závad havarijního charakteru nebo závad zjištěných revizemi. K předloženému návrhu plánu se objednatel vyjádří nejpozději do 30 dnů po jeho obdržení. Nevyjádří-li se v této lhůtě, má se za to, že předložený návrh schválil. Na základě schváleného plánu výdajů stanoví správce celkovou výši roční zálohy na tyto výdaje za dům, výši měsíční zálohy jako 1/12 z celkové roční zálohy na dům a dle pravidel uvedených v Prohlášení vlastníka i výši měsíční zálohy, připadající na jednotlivé vlastníky jednotek. Správce je oprávněn měnit v průběhu zúčtovacího období výši měsíčních záloh stanovených v tomto odstavci jen na základě písemného souhlasu objednatele.

 

5. Vypracovává návrh dlouhodobého plánu oprav, rekonstrukcí a modernizací domu ( tzv. fond oprav ) včetně plánovaných výdajů na jejich realizaci a předloží jej nejpozději do …….. 200… každého roku objednateli ke schválení. K předloženému návrhu plánu se objednatel vyjádří nejpozději do 30 dnů po jeho obdržení. Nevyjádří-li se v této lhůtě, má se za to, že návrh plánu schválil. Na základě schváleného plánu stanoví správce výši roční tvorby dlouhodobé zálohy na opravy, rekonstrukce a modernizace domu celkem, výši měsíční tvorby za dům jako 1/12 z celkové roční tvorby za dům a dle pravidel uvedených v Prohlášení vlastníka i výši měsíční tvorby této zálohy připadající na jednotlivé vlastníky jednotek. Správce je oprávněn měnit v průběhu zúčtovacího  období výši měsíčních záloh stanovených v tomto odstavci jen na základě písemného souhlasu objednatele.

 

6. Zajišťuje hlášení pojistných událostí příslušnému pojišťovacímu ústavu a jejich likvidaci v souladu s příslušnou pojistnou smlouvou případně uzavřenou objednatelem.

 

7. Kromě činností přímo souvisejících se správou uvedených v odst. 1. až 6. tohoto článku správce:
8. a) zajišťuje plnění poskytovaná s užíváním bytů a nebytových prostorů a společných částí domu ( dále jen „služby“ ), s výjimkou těch, která si zajišťují vlastníci jednotek od dodavatele přímo ( např. dodávka elektrické energie nebo plynu do jednotlivých bytů a nebytových prostor ), tj. dodávku elektrické energie, dodávky studené vody a odvod odpadních vod, odvoz domovního odpadu, kontrola odkouření, popř. čištění komínů. V rozsahu dohodnutém s objednatelem uzavírá smlouvy s dodavateli uvedených služeb, kontroluje jejich dodržování a zajišťuje nápravu při jejich neplnění,
9. b) stanovuje na základě objednatelem odsouhlasené výše předpokládaných ročních výdajů za služby poskytované podle předchozího písmena, odvozených z cen služeb za uplynulý rok nebo z předpokládaných cen běžného roku, celkovou výši roční zálohy na úhradu za služby, výši měsíční zálohy za dům jako 1/12 z celkové roční zálohy za dům a výši měsíční zálohy připadající na jednotlivé vlastníky jednotek v souladu s příslušnými předpisy a pravidly Prohlášení vlastníka. Správce je oprávněn měnit v průběhu zúčtovacího období takto stanovenou výši záloh bez písemného souhlasu  objednatele  jen při změně cen regulovaných státem. K uvedené změně v případech   neregulovaných cen nebo při změně rozsahu poskytovaných služeb, je třeba předchozího písemného souhlasu objednatele. Změnu výše měsíčních záloh písemně oznámí správce objednateli nejpozději 30 dnů  před začátkem měsíce, ve kterém poprvé ke změně záloh dojde.

Zálohy na služby a výdaje za správu stanovuje správce od data převzetí jednotky novým vlastníkem.

Do doby převzetí všech bytů hradí zálohy ( na dodávku elektrické energie společných prostor, dodávku studené vody a odvod odpadních vod ) a odměnu správce  za nepředané byty objednatel – ………. s.r.o..

 

8. Správce se zavazuje řádně hospodařit s finančními prostředky na účtu jím zřízeném ve lhůtě 15ti dnů od podpisu této smlouvy (dále jen „provozní účet“), na který bude objednatel posílat platby podle odst. 4., 5. a 7. písm. b) tohoto článku  popřípadě další platby související se spravovaným domem s tím, že ve lhůtě nejdéle do 20 dnů od podání návrhu na zápis Společenství vlastníků jednotek v domě do rejstříku společenství vlastníků jednotek finanční prostředky z tohoto účtu převede na bankovní účet zřízený Společenstvím vlastníků jednotek. Na uvedeném  účtu je správce povinen vést samostatný výkaz částek složených podle odst. 5. tohoto článku a s těmito prostředky je oprávněn nakládat k účelům tam uvedeným, s výjimkou případu podle čl.IV. odst.2., pouze  s písemným souhlasem objednatele.

 

9. Na základě písemných dispozic objednatele hradí správce z účtu zřízeného podle předchozího odstavce daně a poplatky, k jejichž úhradě je objednatel povinován podle příslušných právních předpisů, včetně záloh na ně.

 

10. Správce je povinen na základě písemné žádosti objednatele předložit k nahlédnutí faktury za služby a jiné doklady o výdajích a příjmech za spravovaný dům a připravit podklady veškerých dokumentů pro vedení právních sporů a jednání.

 

11. Správce zpracovává stanoviska a podklady pro správní a soudní řízení se správou nemovitostí související s tím, že ve správním řízení zastupuje objednatele na základě trvalé plné moci u řízení před soudy zastupuje objednatele na základě plné moci ad hoc. Odměna správce za tyto činnosti bude smluvními stranami dohodnuta pro každý případ samostatně.

 

12. Správce je povinen předložit jednotlivým vlastníkům jednotek vyúčtování zálohových plateb za služby za předchozí kalendářní rok, a to do jednoho měsíce po vyúčtování předloženém dodavateli energií, vody a dalších služeb, nejpozději však do 31.3. roku následujícího. Případný přeplatek správce vrátí a zaplacení nedoplatku vyžádá do 30 dnů poté co odeslal vyúčtování adresátům.

 

13. Při výkonu správy je správce povinen postupovat v  rámci této smlouvy v souladu se zájmy objednatele. Při tom odpovídá za škodu, kterou by způsobil porušením povinností, vyplývajících z příslušných obecně závazných právních předpisů,  této smlouvy popř. překročením udělené plné moci dle odst.11. tohoto článku.

 

14. Správce je povinen neprodleně, nejpozději však do 3 dnů po uzavření této smlouvy sjednat pojištění své odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout objednateli nebo třetím osobám v souvislosti s výkonem správy, pokud již nemá takovou smlouvu uzavřenu. Doklady o sjednání pojištění a o řádném placení pojistných částek je povinen objednateli doložit. Kopie pojistné smlouvy bude tvořit přílohu této smlouvy.

 

15. Správce je oprávněn a povinen:

–   financovat z provozního účtu uvedeného v odst. 8. tohoto článku výdaje za služby uvedené v odst. 7. písm. a) a všechny výdaje v souladu s odsouhlaseným plánem výdajů na správu domu dle  odst. 4. a 5.  tohoto článku a dále daně a poplatky podle odst. 9. Vynakládat prostředky nad rámec tohoto plánu, s výjimkou výdajů  na odvracení bezprostředně hrozících škod, je správce oprávněn jen s písemným souhlasem  objednatele,

–   inkasovat a vymáhat platby za služby  a výdaje za správu, případně  další částky placené jednotlivými vlastníky jednotek o jejichž úhradě rozhodne objednatel a  na základě plné moci vystavené ad hoc  soudně vymáhat tyto platby vč. příslušných sankcí, s tím, že  výdaje na vymáhání plateb, včetně případných výdajů na právní zastoupení, budou správci uhrazeny ve výši a způsobem ad hoc dohodnutým.

 

Čl. III.

Práva a povinnosti objednatele

1. Objednatel je povinen prokazatelně předat správci kopii Prohlášení vlastníka do 7 dnů od data, kdy mu byla doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí předmětného prohlášení. Kopie Prohlášení vlastníka se jako příloha stává nedílnou součástí této smlouvy dnem, kdy ji správce v souladu s předchozí větou obdržel.

 

2. Objednatel je povinen do 10 pracovních dnů od nabytí účinnosti této smlouvy předat správci stavebně – technickou a provozně – technickou dokumentaci domu v rozsahu nutném pro řádný výkon správy podle této smlouvy.

 

3. Objednatel se zavazuje poskytovat správci součinnost, která je nutná k řádnému plnění této smlouvy, bezodkladně písemně informovat správce o změně vlastníků jednotek v domě, a bezodkladně oznámit správci všechny skutečnosti rozhodné pro plnění předmětu této smlouvy. Objednatel je rovněž povinen neprodleně informovat správce o vzniku právnické osoby  „Společenství vlastníků jednotek“ a  předat mu stanovy společenství.
4. Objednatel má právo :

–   rozhodovat a jednat samostatně ve všech věcech, v nichž není oprávněn či povinen jednat  správce,

–   rozhodovat o návrzích správce,

–   nahlížet do evidence týkající se správy nemovitosti,

–   kontrolovat výkon správy.

 

IV.

Finanční hospodaření

1. Výdaje správy nemovitosti budou financovány především z měsíčních plateb spoluvlastníků společných částí domu, popřípadě příspěvkem od objednatele podle odst. 3. nebo 4. níže.

 

2. Pouze výjimečně mohou být výdaje správy financovány po předchozím písemném souhlasu objednatele z úvěru či půjček od třetích osob. Přechodný nedostatek finančních prostředků na úhradu faktur způsobený neplatiči může správce se souhlasem objednatele saturovat z prostředků dlouhodobé zálohy tvořené podle čl.II. odst.5. Po překonání tohoto stavu vrátí správce finanční prostředky na fond neprodleně zpět.

 

3. V zájmu řádného provádění správy domu podle ustanovení této smlouvy je objednatel povinen hradit na provozní účet uvedený v čl. II. odst. 8., částku odpovídající měsíční záloze na úhradu nákladů na správu domu podle čl.II. odst. 4. a 5., a dále částku odpovídající měsíční záloze na úhradu za služby za dům stanovené podle čl. II. odst. 7. písm. b) této smlouvy. Všechny uvedené částky jsou splatné nejpozději do 15 dne  běžného měsíce.

 

4. Zjistí-li správce, že součet peněžních prostředků na provozním účtu (dále „likvidní prostředky“) by neumožnil řádnou úhradu nákladů spojených se správou domu a záloh na úhradu za služby, má právo písemně požádat objednatele, aby doplnil likvidní prostředky do 10 dnů minimálně na potřebnou výši; objednatel  se zavazuje, že v této lhůtě chybějící částku doplní.

 

5. Správce je povinen předložit objednateli vždy do (28) února roku následujícího roční účetní závěrku za předchozí účetní rok a podle pokynů objednatele zajistit administrativně – technické podmínky ke svolání schůze shromáždění vlastníků jednotek.

Roční účetní závěrka  bude obsahovat :

– výkaz zisků a ztrát za daný rok,

– předvahu za daný rok,

– rozvahu za daný rok,

– dokladovou inventarizaci pohledávkových a závazkových účtů.

 

6. Objednatel se zavazuje, že do 15 dnů od doručení roční účetní závěrky se k ní vyjádří a rozhodne o užití případného zůstatku hospodaření. Pokud objednatel nerozhodne, ponechá správce zůstatek na účtu správy.

 

V.

Odměna správce

1. Za plnění předmětu této smlouvy je objednatel povinen platit správci smluvní odměnu ve výši dle odst.2. tohoto článku, která je splatná do l5 dne běžného měsíce na účet správce, č. ………/…. zřízený u ……., a.s.  K uvedenému dni má správce právo převést měsíční odměnu včetně  DPH z provozního účtu na svůj účet. Nepostačují-li k tomu likvidní prostředky, má správce právo účtovat smluvní pokutu ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení.

 

2. Tato měsíční odměna se skládá z částky :
3. a) 120,-Kč (slovy: jedno sto dvacet korun českých) za každou bytovou jednotku,
4. b) za vedení účetnictví a zpracování přiznání k dani z příjmů právnické osoby ve výši  40,-Kč  (slovy : čtyřicet korun českých) za každou bytovou i nebytovou jednotku.

 

3. 3. Odměnu lze každoročně zvýšit vždy k 1. 1. běžného roku podle indexu vývoje spotřebitelských cen uváděného pro oblast služby, Českým statistickým úřadem v bulletinu „Aktuální statistické informace“ pro měsíc prosinec předcházejícího roku. První zvýšení je možné od r. 200…

 

VI.

Sankce

1. Prokazatelné čerpání příjmů, plynoucích z realizace této smlouvy, správcem k jiným účelům než jak je ve smlouvě dohodnuto, je důvodem k vypovězení této smlouvy s výpovědní lhůtou 1 měsíce nebo k zaplacení smluvní pokuty ve výši 100% objemu neoprávněně čerpaných prostředků, včetně povinnosti správce neoprávněně čerpané prostředky neprodleně vrátit.

 

2. V případě prodlení správce s plněním peněžních závazků vůči objednateli z této smlouvy má objednatel právo účtovat smluvní pokutu ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení. Stejnou výši smluvní pokuty má právo účtovat správce v případě prodlení objednatele.

 

3. Smluvní strany se dohodly, že smluvní pokuty je možno uhradit započtením na splatné pohledávky druhé smluvní strany. Zaplacením smluvní pokuty není dotčeno právo na náhradu škody.

 

VII.

Výpověď

1. Strany se dohodly na výpovědní lhůtě v délce tří měsíců s výjimkou případu uvedeného v čl.VI. odst.1. Tato lhůta začne plynout prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně.

 

2. Správce je povinen učinit ve prospěch objednatele všechna opatření, která jsou nutná k odvrácení škody v důsledku přerušení povinností správce.

 

VIII.

Společná a závěrečná ustanovení

1. Smluvní strany berou na vědomí, že všechny závazné projevy vůle je třeba činit písemnou formou  a prokazatelně je doručit druhé smluvní straně. V případě, že smluvní strana, které je listina  adresována, její přijetí dvakrát odmítne nebo jiným způsobem přijetí zabrání (např. změní sídlo a  změnu nesdělí druhé smluvní straně), se za prokazatelné doručení považuje též 21. den, který  uplyne od data jejího odeslání.

 

2. Vzájemnou korespondenci budou smluvní strany zasílat na následující adresy :

Objednatel : ……. s.r.o., 1… 00 Praha …  , ………….

Správce :…………s.r.o., 1… 00 Praha …,  ………….

Jakékoli změny těchto údajů si smluvní strany vzájemně neprodleně oznámí. Smluvní strany si při podpisu této smlouvy rovněž vzájemně vymění podpisové vzory osob oprávněných jednat za firmu.

 

3. Přílohou této smlouvy musí být výpisy z obchodního rejstříku a osvědčení o registraci k daním na příslušném finančním úřadě obou smluvních stran.

 

4. Dnem splnění všech peněžních závazků podle této smlouvy, a to jak objednatele vůči správci, tak i naopak, je den odepsání příslušné částky z účtu dlužníka.

 

5. Od data nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí, kterým se uvádí do provozu dům specifikovaný v čl. I., do data kdy byla objednateli doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka, se správce zavazuje spravovat dům jako celek v přiměřeném rozsahu podle této smlouvy.

 

6. Práva a závazky objednatele z této smlouvy přecházejí na nové vlastníky jednotek a následně i na společenství vlastníků jednotek dnem jeho zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Objednatel je v případě převodu nemovitosti či její části na třetí osobu povinen tuto skutečnost učinit součástí příslušné kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jak vyplývá z „Prohlášení vlastníka“.

 

7. Tato smlouva se uzavírá na dobu neurčitou.

 

8. Veškeré změny nebo dodatky této smlouvy je možno provádět pouze písemnými, průběžně číslovanými dodatky.

 

9. Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, každý s platností originálu z nichž jeden obdrží správce a jeden objednatel.

 

10. Tato smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu a účinnosti dnem nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí povolujícího užívání domu spravovaného touto smlouvou. Objednatel je povinen tuto skutečnost neprodleně oznámit správci.

 

K této smlouvě musí být přiloženy tyto přílohy :

 

Kopie pojistné smlouvy odpovědnosti za škodu způsobenou správcem

Kopie Prohlášení vlastníka budovy

Kopie výpisu z obch. rejstříku objednatele včetně osvědčení o registraci k daním na FÚ

Kopie výpisu z obch. rejstříku  správce včetně osvědčení o registraci k daním na FÚ

V Praze  dne ……..200…                                            V Praze dne …….200…

 

……………..s.r.o.                                                       …………….  s.r.o.

 

 

……………………..                                                   ……………………….

Ing. ………………..                                                    paní ………………….

jednatel                                                                         jednatel